Как обезопасить себя и свои деньги?

Как обезопасить себя и свои деньги?
01.10.2014

Приобретение квартиры путем инвестирования в долевое строительство для многих является очень привлекательным вариантом. Во-первых, дом новый, а во-вторых (и в некоторых случаях этот аргумент стоит даже на первом месте) – стоимость жилья. Ведь чем раньше покупатель становится участником долевого строительства, тем ниже цена. Но подобный вид приобретения жилья связан с определенными рисками. Так как на рынке строительства жилья есть не только надежные и добросовестные компании-строители, но и «нечистые на руку» или «неумелые банкроты». Как же не стать обманутым дольщиком? Этот главный вопрос мы адресуем юристу частной практики Борису Лившицу

- Вы абсолютно правы! Вложиться в новостройку — это не просто сделка с покупкой квартиры. Это, прежде всего, инвестиция в сложный и иногда рискованный рынок. Человек должен понимать, что он покупает лишь право на получение квартиры в дальнейшем, он становится соинвестором такого бизнес-проекта как строительство жилого дома. А любые инвестиции — это риск.

- Допустим, этот человек, взвесил все «за» и «против» и решил строить новую квартиру через долевое. Всё равно же есть какие-то способы обезопасить себя и свои деньги?

- Универсального рецепта, гарантирующего абсолютную безопасность при приобретении квартиры посредством долевого строительства, не существует. Но! Чтобы в конечном итоге не стать обманутым дольщиком, нужно соблюдать определенные правила. В первую очередь, нужно убедиться, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру, работает по Федеральному Закону 214-ФЗ. Этот закон принят не так давно, цель его – как раз и есть защита прав дольщиков. Так вот, по этому закону застройщик должен предложить вам заключить договор участия в долевом строительстве (сокращенно ДДУ). Только так вы сможете рассчитывать на возврат денежных средств и защищаете себя на случай банкротства застройщика.

- Бывает, что покупателю предлагают сначала заключить так называемый предварительный договор. Это как расценивать?

- Суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. Основной договор купли-продажи, по которому дольщик и станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется. Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи. В результате соинвестор не получает самого главного - защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ. Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. и т.п. Причем, если до окончания срока действия предварительного договора ни вы, ни застройщик не проявите инициативу заключить основной договор, вы потеряете и деньги, и квартиру. И еще один важный момент! Когда дом будет достроен, строительная организация может передумать заключать с вами основной договор. И готова даже будет вернуть вам уже вложенные деньги, тем самым получив от вас беспроцентный кредит. К моменту возврата денежных средств, с учетом инфляции, сумма будет значительно меньше той, которую вы изначально внесли. Это и есть так называемые «серые схемы» продажи квартир, к которым прибегают строительные организации, желающие избежать ответственности за неисполнение своих обязательств перед дольщиками, предусмотренной 214-ФЗ.

Кроме того, предварительный договор не только не подлежит гос. регистрации, он ещё не попадает под действие механизма обязательного страхования долевого строительства.

- Можно подробней рассказать о данном страховании.

- С 1 января 2014 года для того, чтобы зарегистрировать договор долевого участия, застройшику необходимо представить один из документов: договор коммерческого либо некоммерческого страхования, или банковскую гарантию на сумму привлеченных средств.

При получении застройщиком банковской гарантии на сумму привлеченных средств, в случае неисполнения обязательств или нарушения существенных условий, денежные средства дольщикам должен будет вернуть банк.

При коммерческом страховании застройщик может застраховать свою гражданскую ответственность в пользу дольщика. Предполагается, что такой вид страхования будет работать в основном в тех случаях, когда страховые компании входят в состав крупных строительных холдингов. Это связано с тем, что средняя прибыль, на которую они рассчитывают, составляет порядка 10%, а средний тариф при некоммерческом страховании будет составлять порядка 2-3%.

И третий, наиболее популярный механизм – это некоммерческое страхование. Создание общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков было обусловлено внесением изменений в закон об участии в долевом строительстве, где четко прописаны специальные требования к данному обществу, порядок страхования, механизм контроля за ним и его работой.

Страховой случай считается наступившим при банкротстве застройщика, при существенном неисполнении им своих обязательств по передаче квартиры или при вводе объекта в эксплуатацию. При наступлении страхового случая дольщику возвращаются вложенные денежные средства, о возобновлении строительства в этой конструкции речи не идет. Если застройщик был участником общества взаимного страхования, то тогда эти средства компенсирует общество, при страховании в коммерческой страховой организации – коммерческая страховая организация, при банковской гарантии – банк.

картинка инфографика.jpg

- Кроме вышеописанной обязанности по страхованию, что ещё должно быть обязательно указано в договоре участия в долевом строительстве? На что обратить внимание?

- Договор заключается в простой письменной форме, этот договор не просто подписывается двумя сторонами, он должен быть зарегистрирован в соответствующих регистрационных органах (Росреестр). Регистрирует договор застройщик. При этом закон не запрещает дольщику сделать это самостоятельно, предоставив необходимый пакет документов. Договор считается заключенным с момента его регистрации. Он должен содержать следующие обязательные условия:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (например, 2-х комнатная квартира, условный № такой-то, общей проектной площадью столько-то кв.м., расположенная на таком-то этаже строящегося многоквартирного дома по адресу: такому-то);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;

3) цену договора, срок и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре хотя бы одного из вышеуказанных условий, договор считается незаключенным. Любые изменения договора оформляются дополнительным соглашением, подписываемым сторонами, и также подлежащим обязательной государственной регистрации. Оплата по договору должна производиться только после его государственной регистрации в Управлении Росреестра. Не рекомендуется приобретать квартиру в строящемся доме, если: отсутствуют разрешение на строительство жилого дома, договор аренды (субаренды) либо свидетельство о собственности на земельный участок; земельный участок, на котором осуществляется строительство жилого дома, не относится к категории земель, на которых возможно размещение многоквартирного жилого дома (например, категория земель «под индивидуальное жилищное строительство»).

Важно! Привлечение денежных средств граждан для строительства жилых помещений допускается только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

- С договором понятно. Но прежде чем его заключать, наверное, документы какие-то нужно проверить?

- Вот, хорошо, вы уже начинаете понимать логику обеспечения надежности. Естественно, если застройщик предлагает заключить ДДУ, убедитесь, что он опубликовал проектную декларацию в СМИ или в Интернете. Согласно ст. 19 214-ФЗ застройщик должен сделать это за 14 дней до подписания договора с первым участником долевого строительства. Стоит добавить, что застройщик вправе не публиковать проектную декларацию, если он не размещает рекламу, связанную с привлечением денежных средств дольщиков. В этом случае запросите эту информацию для ознакомления самостоятельно - по закону застройщик обязан представить ее любому заинтересованному лицу.

- У вас, у юристов, всё так легко и просто! Взял простой человек и проверил проектную декларацию, и ещё кучу бумаг вдобавок изучил. И всё ему сразу стало ясно и понятно…

- Тогда можно сделать всё проще: попросите в компании застройщика пакет документов, подтверждающих законное строительство, и договор, который вам впоследствии нужно будет подписать. Имея на руках пример такого договора, вы можете обратиться за консультацией к юристу, работающему в данной сфере. Это, конечно, стоит денег. Но в данном случае лучше не стать тем самым скупым, который платит дважды.

4 балкон.png

- Кроме проверки документации, есть ещё какие-то моменты, на которые стоит обратить внимание покупателю?

- Да, безусловно. Первое: элементарно стоит изучить отзывы о строительной организации, которая строит дом, где вы собираетесь купить квартиру. Застройщик должен иметь соответствующую деловую репутацию, опыт строительства и уже построенные в этом регионе объекты, о качестве которых можно получить отзыв.

Второе: изучите историю строительства конкретного объекта. Возможно, безупречную до этого репутацию застройщика подпортил финансовый кризис и денег не хватило на дострой именно того объекта, в котором вы собрались покупать квартиру. Конечно, в таком случае застройщик обязан прекратить продажи, но это не значит, что кто-то из дольщиков не попытается продать свои квадратные метры в проблемном жилом доме.

Третье: никогда не покупайте квартиру в доме, который не видели своими глазами. Даже если все документы в порядке, ни вас, ни юриста ничего не смущает, обязательно съездите лично на стройплощадку и убедитесь, что действительно в десятиэтажном доме достраивается девятый этаж (как уверяет вас застройщик). На ограждении каждой стройки есть информационный щит, где будет написано, кто ведет работы, что именно строится, сроки начала и окончания строительства. Внимательно изучите его, убедитесь, что строится именно этот объект и находится он именно в той стадии строительства, о которой вам сообщил застройщик.

Четвертое и самое главное - наибольшую безопасность при приобретении квартиры посредством долевого строительства вам может гарантировать только заключение ДДУ, так как приобретение квартиры с помощью предварительного договора в принципе не предусмотрено Законом об участии в долевом строительстве и не несет в себе каких либо гарантий.

- Спасибо! Надеемся, ваши советы помогут избежать серьезных жизненных ошибок тем, кто собрался вложиться в строительство дома.

Важно: Регистрирует договор застройщик. При этом закон не запрещает дольщику сделать это самостоятельно.

Если застройщик предлагает заключить ДДУ, убедитесь, что он опубликовал проектную декларацию в СМИ или в Интернете.

Предварительный договор не только не подлежит гос. регистрации, он ещё и не попадает под действие механизма обязательного страхования долевого строительства.

Источник:  "Сосновоборская газета"
Короткая ссылка на новость: https://sosnovoborsk.ru/~Jboan

Новое на сайте

Как отличить законный сбор денег от поборов?

Как отличить законный сбор денег от поборов?

Каждый год по осени, как только пройдут первые собрания в детских садах и школах, в воздухе начинает витать вопрос о законности и необходимости сбора денег на различные «образовательные нужды». Рособрнадзор регулярно официально напоминает, что в образовательных учреждениях с родителей не имеют права брать деньги на бытовую химию, ремонты, учебники, оргтехнику и прочее. Чиновники, апеллируя законом «Об образовании», призывают не бояться и писать официальные жалобы на незаконные действия педагогов. А как разобраться, что законно, и в каком размере, а что является наглым побором?

читать все материалы

Недружественное дело

Недружественное дело

По данным следствия, обвиняемая, являясь индивидуальным предпринимателем, осуществляла эксплуатацию аквацентра «Дружба», расположенного в Березовском районе Красноярского края

читать все новости



   
Яндекс.Метрика